Tenant electricity: How the supply model works

More and more homes are already taking advantage of freeand environmentally friendly solar power. But residents of apartment buildings can also take advantage of the positive aspects of photovoltaics – through the concept of tenant or residentelectricity. The potential is enormous: According to EnBW projections, around 70 percent of all apartment buildings could use a PV system by 2040 and thus supply around 16 millionapartments with locally generated solar power.

What is "tenant electricity"?

An important note in advance: In recent years, the term "tenant electricity" has become established for the energy supply model presented here, but it is somewhat misleading. Because the concept is not only about tenants, but about residents of apartment buildings in general. And in addition to tenants, these can also be owners who live in their apartments themselves. Therefore, the term "residents' electricity" would actually be more appropriate. In the following, we therefore use both terms, but always mean the more comprehensive approach.

Whether resident or tenant electricity, the core idea behind it is relatively simple: electricity is produced directly where it is consumed. Due to the district approach that is now in force , the photovoltaic system no longer has to be attached directly to the building, but may also be located in the immediate vicinity. The locally generated electricity is then made available to the residents of the building via a special tenant electricity contract. 

Energy can be generated using various technologies, usually photovoltaic or combined heat and power plants. Due to better profitability and CO2 neutrality, photovoltaic systems dominate.

A practical advantage of tenant electricity projects is the direct use of the electricity generated within the building. This reduces the need to transport electricity over long distances, which in turn reduces grid load and energy losses. But the main advantage of a tenant electricity model (with EEG subsidies, more on that in a moment) is that the return for the system operator increases and the expansion of PV systems is thus to be stimulated. In addition, tenants or residents in general can often benefit from lower electricity prices, as some of the usual cost components of the electricity price, such as grid fees and electricity taxes, are reduced or eliminated altogether for direct delivery and use on site.

What tenant electricity concepts are there?

The implementation of tenant or resident electricity projects requires careful planning and coordination. The correct recording and billing of the electricity consumption of the individual tenants can be complex. For this reason, specialised third-party providers now often take over the technical and administrative handling of the tenant electricity model. In general, a distinction is made between the following tenant electricity concepts:

1. Direct marketing: In the classic "tenant electricity model", landlords sell the self-generated electricity from their own PV system directly to tenants. For the additional electricity requirement, the residents conclude a separate contract with an external energy supplier. This model is easy for landlords to handle, but the entitlement to subsidies, such as the tenant electricity surcharge, is also lost.
2. Communal building supply: This is a further development of the tenant electricity model, which is particularly interesting for apartment buildings with many owners who live in their apartments themselves. In this case, the electricity generated from the jointly purchased PV system is allocated proportionately to the residents of a building behind the grid connection point and deducted from the grid reference quantities. The electricity is therefore not "sold" here, but "consumed" in each case. The residual power supply is provided by individual supply contracts, and intelligent metering systems ensure fair billing. The tenant electricity surcharge is also waived.
3. Landlords as energy suppliers: In this model, property owners take on the role of energy supplier and cover the entire electricity needs of the parties involved, usually the tenants. This requires more effort for operators, as they have to take care not only of the PV system, but also of the metering infrastructure and contractual relationships. However, this concept offers the advantage of the tenant electricity surcharge as a financial incentive.
4. Supply chain model: Instead of organizing the handling of tenant electricity itself, the plant operator can also delegate these tasks to a third party. The service provider takes on the role of the electricity seller and acts as an intermediary between the operator of the photovoltaic system and the tenants or residents who purchase the electricity. The provider takes care of the entire power supply, including the drafting of contracts with the parties involved and compliance with the sometimes complex reporting obligations to authorities and grid operators.
5. Genossenschaftsmodell: Vermieter*innen bzw. die Eigentümer*innen können eine Genossenschaft gründen, auch Mietparteien können daran beteiligt werden. Dieses Modell ermöglicht es, bis zu 30 % der Umsätze aus Mieterstrom steuerbegünstigt zu erzeugen. Es fördert die Gemeinschaftsbeteiligung und kann steuerliche Vorteile in Bezug auf Umsatz-, Gewerbe- und Körperschaftssteuer bieten.
6. Unechter bzw. Pseudo-Mieterstrom: Bei dieser Variante wird der Strom ins Netz voll eingespeist, neben der Einspeisevergütung erhält der Betreiber einen bestimmten Zuschlag, der von der Leistung des PV-Anlage abhängt. Bewohner*innen können einen konventionellen, allerdings rabattierten Stromtarif abschließen. Physikalisch wird die erzeugte Elektrizität ebenfalls vor Ort genutzt, aber es findet (im Sinne des EnWG) keine direkte Belieferung der Endverbraucher mit dem Strom der PV-Anlage statt.

Vermieter*innen und Eigentümer*innen können die PV-Anlage entweder selbst betreiben oder das Ganze an einen Dritten auslagern.

Wird Mieterstrom vom Staat gefördert?

Die staatliche Förderung zielt darauf ab, die Nutzung und Verbreitung von lokal erzeugtem Strom in Wohngebäuden deutlich anzukurbeln. Für das Jahr 2024 umfasst diese Förderung zwei wesentliche Komponenten:

1. Mieterstromzuschlag: Dieser Zuschlag wird von den Netzbetreibern direkt an die Betreiber*innen der Photovoltaikanlagen gezahlt. Er dient als Ausgleich für den zusätzlichen Aufwand, der durch die Bereitstellung einer kontinuierlichen Stromversorgung für die Mietparteien entsteht. Der Mieterstromzuschlag soll Anreize für die Installation und den Betrieb von Photovoltaikanlagen in Wohngebäuden schaffen, indem er die Wirtschaftlichkeit dieser Projekte verbessert.
2. Einspeisevergütung nach EEG: Neben dem Mieterstromzuschlag können Anlagenbetreiber*innen auch von der klassischen Einspeisevergütung profitieren. Diese Vergütung wird für den Strom gezahlt, der nicht direkt vor Ort verbraucht, sondern ins öffentliche Stromnetz eingespeist wird. Die Höhe der Einspeisevergütung richtet sich nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) und soll die Produktion von erneuerbarer Energie wirtschaftlich attraktiv machen.

Funktion und Voraussetzungen des Mieterstromzuschlags

Um den Mieterstromzuschlag zu erhalten, müssen Vermieter*innen oder die Betreiber*innen der Photovoltaikanlagen bestimmte Bedingungen erfüllen:

• Registrierung und Eintragung: Die Photovoltaikanlage muss bei der Bundesnetzagentur registriert und im Marktstammdatenregister eingetragen sein.
• Leistungskriterien: Generell werden nur Solaranlage mit max. 100 kWp Leistung gefördert. Seit Januar 2023 dürfen einzelne Anlagen mehr als 100 kW Leistung liefern, und mehrere benachbarte Anlagen können sich auf bis zu 1 Megawatt Gesamtleistung summieren.
• Unabhängigkeit: Den Zuschlag gibt es nur, wenn der Strom ausschließlich über das gebäudeeigene, aber nicht über das öffentliche Netz transportiert wird.
• Fördersätze: Die Höhe des Zuschlags hängt von der Leistung der Photovoltaikanlage ab. Bislang waren sie stabil. Seit Februar 2024 ist jedoch vorgesehen, die Fördersätze schrittweise zu senken.
• Preisobergrenzen: Der Strompreis für den Bewohner- bzw. Mieterstrom und den zusätzlichen Strombezug darf 90 Prozent des in dem jeweiligen Netzgebiet geltenden Grundversorgungstarifs nicht überschreiten.
• Verbraucherfreundliche Regelungen: Die maximale Vertragslaufzeit bei Abschluss darf höchstens ein Jahr betragen, danach sind stillschweigende Verlängerungen möglich. Die maximale Kündigungsfrist liegt bei drei Monaten.

Mieterstromzuschläge für PV-Anlagen, die zwischen dem 1. Februar und 31. Juli 2024 in Betrieb genommen werden:

Beispiel: Eine PV-Anlage mit 20 kW bekommt für die ersten 10 kW jeweils 2,64 Cent pro Kilowattstunde (kWh), für die restlichen 10 kW gibt es 2,45 Cent pro kWh.

Wie wird Mieterstrom abgerechnet?

Die Abrechnung von Mieterstrom erfolgt über einen speziellen Vertrag, der zwischen den Bewohner*innen und den Betreiber*innen der Anlage (seien es die Eigentümer*innen selbst oder ein externer Contractor) oder dem Mieterstromanbieter im Rahmen des Lieferkettenmodells geschlossen wird. Dieser Vertrag umfasst sowohl die Lieferung des direkt von der PV-Anlage erzeugten Stroms als auch die Bereitstellung von zusätzlichem Netzstrom, um den gesamten Bedarf zu decken. Hintergrund: Anbieter müssen die Vollversorgung sicherstellen und benötigen immer einen Reststromvertrag, schon um den Fall abzusichern, dass die PV-Anlage vorübergehend mal ausfällt.

Für die Erstellung einer korrekten Mieterstromabrechnung, die vergleichbar mit einer herkömmlichen Stromrechnung ist, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein:

• Die Abrechnung muss den Strommix sowie alle Umlagen und Steuern enthalten, die über den Reststrom an den Kund*innen weiterverrechnet werden.
• Jede Wohneinheit muss mit einem geeichten Stromzähler ausgestattet sein.
• Die Verbindung zwischen dem Hausstromnetz und dem öffentlichen Stromnetz wird durch Zweirichtungszähler sichergestellt, die eine genaue Erfassung des Stromflusses ermöglichen. Komplexe Messtechnik wird nicht zwingend benötigt. Über einen Summenzähler kann der Gesamtverbrauch des Gebäudes gemessen werden. Bewohner*innen, die nicht am Mieterstrommodell teilnehmen, werden davon abgezogen. So kann der Bezug des Reststroms ermittelt werden.

Sollte der*die Vermieter*in keinen Mieterstrom anbieten, können Mieter*innen mit einem kleinen Balkonkraftwerk dennoch an der Energiewende teilnehmen.

Abrechnung mit Excel oder speziellen Tools?

Die Abrechnung von Mieterstromprojekten kann sehr komplex werden, da eine genaue Erfassung und Zuordnung des Stromverbrauchs erforderlich ist. Viele Vermieter*innen und Eigentümer*innen werden jetzt an eine eigene Excel-Tabelle denken, um Kosten für professionelle Tools zu sparen. Doch dabei können sich schnell Fehler einschleichen! 

Deutlich komfortabler, wenn auch mit Kosten verbunden, sind spezielle Software-Lösungen. Diese Tools bieten oft umfangreiche Automatisierungsfunktionen, die den Abrechnungsprozess erheblich vereinfachen und beschleunigen. Auch wird das Risiko von Fehlern so deutlich reduziert. Zudem sind die Tools in der Regel darauf ausgelegt, mit einer großen Anzahl von Mietparteien und komplexen Abrechnungsmodellen effizient umzugehen. 

Beispiele für Software-Lösungen:

• StromLux (EnBW)
• Solarize 
• Solratio 
• Metergrid 
• Sinovo 
• smartRED

Full-Service-Anbieter kümmern sich nicht nur um Abrechnung

Statt eines Tools zur selbstständigen Abrechnung können Sie auch einen Full-Service-Anbieter beauftragen. Diese nehmen Ihnen die Arbeit ab und kümmern sich neben der Abrechnung auch um die Ummeldungen von Zählern, Neuabschlüsse von Verträgen und Kündigungen, z.B. bei einem Einzug/Auszug. Auch sorgen sie – je nach Leistungsspektrum – für die Reststrombeschaffung. Das kann ebenfalls von Vorteil sein. Denn der Weiterverkauf von Strom bietet nicht nur die Chance auf mehr Rendite, sondern birgt auch Risiken. 

Zum Beispiel, wenn Sie durch steigende Energiepreise auch Ihren Strompreis erhöhen müssen, aber der lokale Grundversorger-Tarif aufgrund anderer Beschaffungshorizonte konstant bleibt. Die Gefahr: Erhöhen Sie trotzdem den Tarif, kann Ihnen ein Kriterium zur Erfüllung des Mieterstromzuschlages verloren gehen (weil Sie die 90-Prozent-Grenze überschreiten). Auch können Ihnen Ihre Kund*innen bei einem unattraktiven Preis den Vertrag kündigen. Gegebenenfalls bleiben Sie dann auf Ihren eigenen beschafften Strommengen sitzen.

Beispiele für Full-Service-Anbieter:

• EnBW immo+
• Einhundert Energie
• 7YRDS Energy
• Inexogy
• Green Planet Energy

Result

Das Mieterstrommodell mit dem Mieterstromzuschlag bietet für alle Beteiligten eine Menge Vorteile: Bewohner*innen erhalten einen Stromtarif, der in der Regel günstiger als die Grundversorgung ist. Eigentümer*innen bzw. Betreiber profitieren von der staatlichen Förderung und können zusätzliche Einnahmen generieren. Zudem sorgt die eigene PV-Anlage dafür, dass sich die CO2-Bilanz des Wohngebäudes verbessert und der Autarkiegrad steigt. 

Übrigens: Zuletzt wartete die ganze Branche auf die Verabschiedung des Solarpakets I, in dem die bereits erwähnte „gemeinschaftliche Gebäudeversorgung“ etabliert wird. Inzwischen wurde das Gesetzespaket verabschiedet. Die darin enthaltene gemeinschaftliche Gebäudeversorgung bringt für die Abrechnung nochmal einige Vereinfachungen und reduziert die Risiken für die Anlagenbetreiber*innen. Dafür entfällt bei diesem Modell allerdings der Mieterstromzuschlag.

Tipp: Auch ein Balkonkraftwerk kann dazu beitragen, den Ausbau der erneuerbaren Energien voranzubringen.